Guía para Propietarios: Derechos y Deberes en Propiedades Horizontales en Panamá en Relación

La Ley 284 de 2022 marca un avance significativo en la regulación de la propiedad horizontal en Panamá. Esta ley establece normas claras para la administración y convivencia en propiedades horizontales, brindando una base para que los propietarios, inquilinos y administradores puedan convivir de forma ordenada y respetuosa. Vivir en una propiedad horizontal conlleva derechos que protegen a cada propietario, así como deberes que aseguran el bienestar de toda la comunidad. A continuación, se presenta una guía sobre estos derechos y responsabilidades, para quienes viven en propiedades bajo esta normativa.

1. Derechos Fundamentales de los Propietarios en Propiedad Horizontal

a. Derecho al Uso y Disfrute de su Propiedad Privada

La Ley 284 garantiza a los propietarios el derecho de uso exclusivo y pleno disfrute de su unidad privada, siempre que este uso no afecte la paz y seguridad de los demás residentes. El propietario puede utilizar su propiedad según sus necesidades, respetando las normas de convivencia establecidas en el reglamento interno de la comunidad.

b. Derecho a Usar las Áreas Comunes

Cada propietario tiene derecho a usar y disfrutar de las áreas comunes de la propiedad horizontal, como piscinas, gimnasios, jardines y estacionamientos de visitantes. Sin embargo, este uso debe ser conforme a los reglamentos y políticas internas aprobadas en asamblea general. Ejemplo: Si el reglamento establece que la piscina tiene un horario de uso y límites en el número de invitados, todos los propietarios deben cumplir con estas normas para garantizar el orden y la accesibilidad para todos.

c. Derecho y la Obligación de Participar en la Asamblea de Propietarios

La Ley 284 otorga a los propietarios el derecho a participar y votar en las asambleas de propietarios, que son el órgano de decisión de la propiedad horizontal. En estas reuniones, los propietarios pueden expresar sus opiniones y votar en temas importantes concernientes al orden del día, como el presupuesto, elección de miembros de la Junta Directiva y aprobación de proyectos de mantenimiento.

d. Derecho a la Transparencia y a la Información

Los propietarios tienen derecho a ser informados sobre cualquier decisión, cambio de reglamento, gastos, cuotas de mantenimiento y proyectos que afecten a la comunidad. La administración debe garantizar que todos los propietarios reciban información clara y oportuna. Ejemplo: Si se planifica un proyecto de mejoras en las áreas comunes, como la construcción de un gimnasio, la administración debe comunicar los detalles a los propietarios antes de su implementación.

e. Derecho a Apelar Sanciones Injustas

La Ley 284 también asegura que los propietarios puedan apelar cualquier sanción que consideren injusta. Si un propietario no está de acuerdo con una sanción, puede presentar su caso ante la Junta Directiva, ejerciendo el debiodo proceso y el derecho de la defensa y ser oído.

2. Deberes Clave del Propietario en Propiedad Horizontal

a. Pago de Cuotas de Gastos Comunes y Cuotas Extraordinarias

Una de las obligaciones más importantes para los propietarios en una propiedad horizontal es el pago puntual de las cuotas de gastos comunes y de cualquier cuota extraordinaria aprobada en asamblea. Estas contribuciones son fundamentales para el mantenimiento y mejora de las áreas comunes y servicios esenciales. Ejemplo: Si un propietario no paga su cuota a tiempo, la administración puede aplicar recargos o incluso limitar su uso de ciertas áreas comunes hasta que la deuda sea saldada.

b. Cumplimiento del Reglamento Interno

El reglamento de propiedad horizontal establece normas de convivencia que todos los propietarios deben respetar. Este reglamento incluye reglas sobre el uso de áreas comunes, horas de silencio, limitaciones de actividades y condiciones para la tenencia de mascotas. Ejemplo: Si el reglamento prohíbe realizar fiestas ruidosas después de las 10 p.m., es deber de cada propietario respetar esta norma para asegurar la tranquilidad de sus vecinos.

c. Responsabilidad sobre Daños a las Áreas Comunes o Propiedades Vecinas

La Ley 284 establece que el propietario es responsable de cualquier daño que cause él o sus invitados a las áreas comunes o a la propiedad de otros residentes. En caso de daños, el propietario deberá asumir el costo de reparación. Ejemplo: Si un invitado daña una puerta de acceso común, el propietario del apartamento que lo recibió deberá cubrir el costo de la reparación.

d. Asistencia y Participación Activa en las Asambleas

Las asambleas son espacios de toma de decisiones que afectan a toda la comunidad. La participación activa en estas reuniones es una responsabilidad clave, y la inasistencia puede resultar en sanciones, como multas. Ejemplo: Si se convoca una asamblea para decidir sobre un nuevo sistema de seguridad, es importante que todos los propietarios asistan y opinen, ya que la decisión afectará a toda la comunidad.

e. Permitir Acceso a la Unidad para Reparaciones y Mantenimiento

La administración puede requerir acceso a unidades privadas para realizar reparaciones o inspecciones necesarias que beneficien a la comunidad en general. Es deber del propietario facilitar este acceso, siempre que sea programado y justificado. Ejemplo: Si hay una fuga de agua que afecta a varias unidades, el propietario debe permitir que el personal autorizado ingrese a su unidad para solucionar el problema.

3. Situaciones Comunes y Cómo Abordarlas según la Ley 284

- Conflictos por Ruidos y Molestias

El ruido excesivo es una de las causas más comunes de conflictos en propiedades horizontales. Los propietarios deben evitar actividades ruidosas que puedan molestar a los demás residentes, especialmente en horarios de descanso. Ejemplo: Si un vecino realiza remodelaciones fuera del horario permitido, este puede ser sancionado con un llamado de atención o de manera económica.

- Morosidad en el Pago de Cuotas de Gastos Comunes

La morosidad en el pago de cuotas afecta el funcionamiento de la propiedad horizontal, pues estas cuotas son necesarias para cubrir gastos comunes. La administración puede aplicar recargos por mora y en casos extremos, restringir el acceso del moroso a ciertas áreas comunes. Ejemplo: Si un propietario no paga sus cuotas por más de dos  meses, la administración puede incluirlo en una lista de deudores y limitar su uso de las instalaciones recreativas hasta que regularice su situación.

- Daños en Áreas Comunes por Descuido

Si un residente o su invitado causan daños en las áreas comunes, el propietario es responsable de cubrir los costos de reparación. Esto incluye desde daños menores hasta reparaciones mayores. Ejemplo: Si un invitado rompe una ventana del salón comunal, el propietario deberá asumir el costo de su reparación para restaurar el bien común.

- Uso Inadecuado de Estacionamientos

Los estacionamientos son otro tema delicado en propiedades horizontales. Ejemplo: Si un residente ocupa el espacio de un estacionamiento de visitante o de otro propietario sin autorización, podría recibir una sanción, ya que cada estacionamiento tiene una asignación específica.

4. Sanciones por Incumplimiento de los Deberes según la Ley 284

El incumplimiento de los deberes establecidos en la Ley 284 puede resultar en sanciones administrativas que varían desde multas hasta la pérdida temporal de derechos, como el acceso a ciertas áreas comunes. Las sanciones se aplican con el objetivo de mantener la armonía y asegurar que todos los propietarios cumplan con sus responsabilidades. Entre las sanciones que pueden aplicarse, se encuentran:

• Multas económicas por el incumplimiento de normas de convivencia o morosidad en cuotas de gastos comunes.

• Limitaciones en el acceso a áreas comunes, como gimnasios, piscinas y salones comunales.

• Restricciones de votación en asambleas para propietarios morosos.

5. Reflexiones Finales: La Convivencia como Pilar de la Propiedad Horizontal

La convivencia pacífica y organizada en una propiedad horizontal depende del cumplimiento tanto de los derechos como de los deberes de cada propietario. La Ley 284 es un marco legal que facilita esta convivencia, protegiendo el derecho de los propietarios a disfrutar de su propiedad, mientras asegura que todos actúen con responsabilidad y respeto hacia los demás.

En resumen, la Ley 284 y el reglamento interno son herramientas fundamentales para una convivencia armoniosa y para la protección del patrimonio de todos los propietarios. Cuando cada miembro de la comunidad actúa con respeto y responsabilidad, el beneficio es colectivo, generando una experiencia de vida más satisfactoria y segura para todos los residentes.

                                 Por Yaricarmen Acosta